Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una casa (y por qué no basta con el 20 %)

Es la pregunta que se hace casi todo el mundo antes de buscar piso: ¿cuánto tengo que tener ahorrado para poder comprar? La respuesta rápida que se suele oír es «el 20 %». Es verdad solo a medias. El 20 % es lo que el banco normalmente no te va a prestar, pero además hay que pagar los impuestos y los gastos de la compra, y esos tampoco los financia.

La respuesta completa, en una frase: para comprar con hipoteca, cuenta con tener ahorrado en torno al 30 % del precio de la casa. Un 20 % para la entrada y alrededor de un 10 % para impuestos y gastos. Ese 10 % es una estimación nuestra, no una cifra oficial: depende sobre todo de la comunidad autónoma donde compres y de si la vivienda es nueva o usada. Abajo te explicamos de dónde sale cada parte para que puedas hacer tu propia cuenta.

Por qué el banco no te presta el 100 %

Cuando pides una hipoteca, el banco encarga una tasación: un informe que dice cuánto vale la vivienda. Esa cifra es la que usa para decidir cuánto te presta. El Banco de España lo resume así: las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación de la vivienda.

El 20 % restante lo tienes que poner tú. Es lo que se llama la entrada.

Hay un detalle que pilla a mucha gente por sorpresa: el 80 % se calcula sobre la tasación, no sobre el precio que pagas. Si compras una casa por 200.000 € y la tasación sale en 190.000 €, el banco te prestará como mucho 152.000 € (el 80 % de 190.000). La entrada ya no serían 40.000 €, sino 48.000 €. Por eso conviene tener algo de margen por encima del 20 % justo.

Los impuestos de la compra

Aquí está la parte que más se olvida. Al comprar una casa pagas un impuesto, y cuál depende de si la vivienda es nueva o usada.

Si es usada (la compras a un particular), pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Su tipo lo fija cada comunidad autónoma. La ley estatal establece un 6 % para la transmisión de inmuebles cuando la comunidad no ha aprobado un tipo propio, pero en la práctica casi todas tienen el suyo, así que consulta el de tu comunidad.

Si es nueva (la compras al promotor), en vez de ITP pagas IVA: el 10 % del precio en general, y el 4 % en las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Además, la escritura paga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también fija cada comunidad. Si no lo ha hecho, la ley estatal marca un 0,5 %.

Con estos números ya se ve por qué el 10 % de gastos es una estimación razonable: solo el impuesto puede comerse entre un 6 % y un 10 % del precio.

Los demás gastos: quién paga qué

Antes de 2019 era habitual que el comprador pagara casi todos los gastos de la hipoteca. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario cambió el reparto:

• La tasación la pagas tú.
• La notaría de la escritura de la hipoteca, el registro de la hipoteca y la gestoría los paga el banco.
• Las copias de la escritura las paga quien las pida.
• El AJD de la escritura de la hipoteca también lo paga el banco: la ley del impuesto dice que en los préstamos con garantía hipotecaria el sujeto pasivo es el prestamista.

Ojo: eso es solo la hipoteca. La compraventa (la escritura en la que compras la casa) tiene sus propios gastos de notaría y registro, y esos no los cubre la Ley 5/2019. Pide presupuesto antes de firmar.

La cuenta completa, con ejemplos

Juntando todo, lo que necesitas tener ahorrado es:

Ahorro necesario = 20 % del precio (entrada) + impuestos y gastos de la compra

Con nuestra estimación del 10 % para impuestos y gastos, salen estas cifras:

Precio de la casa	Entrada (20 %)	Impuestos y gastos (≈10 %)	Ahorro necesario
150.000 €	30.000 €	15.000 €	45.000 €
200.000 €	40.000 €	20.000 €	60.000 €
250.000 €	50.000 €	25.000 €	75.000 €

Si tu comunidad tiene un ITP más bajo o compras vivienda protegida, la columna de gastos baja. Si la tasación sale por debajo del precio, sube la entrada.

El otro límite: tu sueldo

Tener los ahorros no basta. El banco también mira si podrás pagar la cuota cada mes. Según el Banco de España, en general las entidades estiman que lo que pagas por tus deudas no debe superar el 30-35 % de tus ingresos.

Sigamos con la casa de 200.000 €. Si pides 160.000 € a 30 años con un tipo fijo del 2,5 %, la cuota sale por unos 632 € al mes. Para que eso no pase del 35 % de tus ingresos, tendrías que cobrar al menos unos 1.800 € netos al mes; para quedarte en el 30 %, unos 2.100 €. Si compráis en pareja, cuentan los ingresos de los dos.

Haz tu cuenta

Hemos preparado una calculadora que hace todo esto de una vez: pones el precio de la casa, tus ahorros y tu sueldo, y te dice cuánto tendrías que pedir al banco, la cuota mensual y si te llega con lo que tienes.

Abrir la calculadora de hipoteca →

En resumen

• El banco no suele prestar más del 80 % del valor de tasación. El 20 % restante es tu entrada.
• Además pagas los impuestos de la compra: ITP si la casa es usada; IVA y AJD si es nueva. Los tipos dependen de tu comunidad.
• Desde 2019, la mayoría de gastos de la hipoteca los paga el banco, pero la tasación y los gastos de la compraventa siguen siendo tuyos.
• Como referencia, cuenta con tener ahorrado en torno al 30 % del precio (estimación propia) y con que la cuota no pase del 30-35 % de lo que ingresas.